"Grunderwerbsteuer im Erbfall und bei der Erbauseinandersetzung – Befreiungen nach § 3 Nr. 2, 3 und 6 GrEStG" In Kraft

Kernfakten

Warum Erben keine Grunderwerbsteuer zahlen (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

Mit dem Tod des Erblassers geht sein Vermögen – einschließlich aller Grundstücke – im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den oder die Erben über (§ 1922 BGB). Grunderwerbsteuerlich ist das an sich ein Rechtsträgerwechsel an einem inländischen Grundstück. § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG nimmt den „Grundstückserwerb von Todes wegen“ im Sinne des ErbStG jedoch ausdrücklich von der Besteuerung aus. Damit soll eine Doppelbelastung mit Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer vermieden werden.

Welche Vorgänge „Erwerb von Todes wegen“ sind, richtet sich nach § 3 ErbStG: neben dem Erwerb durch Erbanfall gehören dazu u. a. Vermächtnisse und der Erwerb auf Grund eines geltend gemachten Pflichtteilsanspruchs (zur Grundstücksübertragung an Erfüllungs statt siehe unten). Ebenso befreit sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des ErbStG – wichtig für die vorweggenommene Erbfolge. Bei einer Schenkung unter Auflage (z. B. Übernahme von Grundpfandrechten, Wohnrecht oder Pflegeverpflichtung) fällt Grunderwerbsteuer nach § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG auf den Wert der Auflagen an, soweit diese bei der Schenkungsteuer abziehbar sind.

Teilung des Nachlasses unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG)

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, steht der Nachlass zunächst der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zu (§ 2032 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Übernimmt dabei ein Miterbe ein Nachlassgrundstück – etwa das Elternhaus gegen Ausgleichszahlung an die Geschwister –, ist das zivilrechtlich ein Erwerb von der Erbengemeinschaft. § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG stellt diesen Erwerb von der Grunderwerbsteuer frei.

Der BFH beschreibt den Zweck so: Die Vorschrift soll die Aufhebung der Erbengemeinschaft „als einer nicht auf Dauer angelegten Zufallsgemeinschaft“ erleichtern. Daraus folgt eine großzügige Auslegung:

• Überquotaler Erwerb: Befreit ist auch der Erwerb von Grundstücken, deren Wert die Erbquote des Miterben übersteigt – typischerweise, wenn er die anderen Miterben aus eigenem Vermögen auszahlt.
• Schrittweise Auseinandersetzung: Nicht nur die vollständige Teilung in einem Zug ist begünstigt, sondern auch einzelne Maßnahmen zur Auseinandersetzung, die in der Regel durch einen oder mehrere Auseinandersetzungsverträge unter Mitwirkung sämtlicher Erben erfolgen.
• Gleichgestellte Personen: Den Miterben stehen ihre Ehegatten oder Lebenspartner gleich (§ 3 Nr. 3 Satz 3 GrEStG) – ein Grundstück kann also z. B. auch an den Ehegatten eines Miterben gemeinsam mit diesem übertragen werden.

Der überlebende Ehegatte (§ 3 Nr. 3 Satz 2 GrEStG)

Ist der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner nicht selbst Miterbe, wäre der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch ihn eigentlich nicht nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG befreit. Satz 2 stellt ihn den Miterben aber in zwei Fällen gleich:

1. wenn er mit den Erben des Verstorbenen gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat, oder
2. wenn ihm in Anrechnung auf seine Ausgleichsforderung am Zugewinn (§ 1371 Abs. 2, § 1378 BGB) ein zum Nachlass gehöriges Grundstück übertragen wird.

Ist der Ehegatte selbst Miterbe, greift ohnehin Satz 1; erwirbt er ein Grundstück vom Erblasser zu Lebzeiten oder von einem Erben persönlich, hilft regelmäßig § 3 Nr. 4 GrEStG (Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers).

Grenzen: Nur aus dem ungeteilten Nachlass

Die Befreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG hängt daran, dass das Grundstück im Zeitpunkt des Erwerbs noch zum Nachlass gehört. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung ist das nur der Fall, solange es den Erben in dieser Eigenschaft in gesamthänderischer Verbundenheit zusteht. Daraus ergeben sich in der Praxis zwei typische Fallen:

• „Voreilige“ Teilung in Bruchteilseigentum: Lassen sich die Miterben zunächst als Miteigentümer nach Bruchteilen (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB) ins Grundbuch eintragen und überträgt später einer seinen Anteil auf den anderen, ist diese zweite Übertragung nicht mehr nach § 3 Nr. 3 GrEStG befreit. Das gilt nach BFH II R 5/99 und BFH II B 87/20 auch dann, wenn das Bruchteilseigentum von Anfang an nur als Zwischenlösung auf dem Weg zum Alleineigentum gedacht war. „Befreit ist immer nur die Auseinandersetzung als solche, nicht auch ein Rechtsvorgang, der der Auseinandersetzung nachfolgt.“
• Übertragung auf eine Personengesellschaft: Eine GbR, an der dieselben Personen im selben Verhältnis beteiligt sind wie an der Erbengemeinschaft, ist grunderwerbsteuerlich ein anderes Zuordnungssubjekt. Mit der Übertragung verliert das Grundstück seine Nachlasseigenschaft. Im Urteil vom 04.06.2025 (II R 42/21) hat der BFH zudem die Linie bestätigt, dass bei der Übertragung von der Erbengemeinschaft auf eine Personengesellschaft die Befreiung nur zu dem Anteil in Betracht kommt, zu dem ein Miterbe an der erwerbenden Gesellschaft beteiligt ist – die Besteuerung ist dem Umfang nach so, als hätte die Erbengemeinschaft das Grundstück dem Miterben übereignet und dieser es eingebracht. Ergänzend sind die Vorschriften über den Übergang auf und von einer Gesamthand (§§ 5, 6 GrEStG) mit ihren Vorbehaltens- und Behaltensfristen zu beachten.

Praxisfolge: Die endgültige Verteilung sollte möglichst direkt aus der Erbengemeinschaft heraus erfolgen – also im Auseinandersetzungsvertrag dem übernehmenden Miterben unmittelbar das Alleineigentum übertragen, statt Zwischenschritte über Bruchteils- oder Gesellschaftseigentum einzulegen.

Wer ist nicht begünstigt?

§ 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG begünstigt grundsätzlich nur Miterben (und die in Satz 2 und 3 genannten Gleichgestellten). Nicht erfasst sind insbesondere:

• Vermächtnisnehmer, die ein Grundstück aufgrund eines Kaufrechtsvermächtnisses gegen Entgelt von den Erben erwerben (BFH, 16.01.2019 – II R 7/16: „Grunderwerbsteuerpflicht für ein Kaufrechtsvermächtnis“). Ein reines Grundstücksvermächtnis ohne Gegenleistung ist dagegen als Erwerb von Todes wegen nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit.
• Pflichtteilsberechtigte, denen ein Nachlassgrundstück an Erfüllungs statt zur Abgeltung ihres auf Geld gerichteten Pflichtteilsanspruchs übertragen wird: Diese Übertragung ist nach BFH, 10.07.2002 – II R 11/01 nicht nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG befreit (Aufgabe der früheren Linie aus BFH II R 64/80); BFH, 29.09.2015 – II R 23/14 hat dies für die Abgeltung eines Abfindungsergänzungsanspruchs nach § 13 HöfeO bestätigt. Ist der Pflichtteilsberechtigte ein Abkömmling oder Ehegatte des Erben, kann aber § 3 Nr. 4 oder Nr. 6 GrEStG helfen.
• Dritte, die ein Nachlassgrundstück von der Erbengemeinschaft kaufen – hier fällt die normale Grunderwerbsteuer an, die die Länder in der Höhe selbst festlegen.
• Erwerbe nach Abschluss der Auseinandersetzung, etwa wenn der Alleineigentümer das Grundstück später an einen Geschwisterteil weiterverkauft.

Erwirbt ein Abkömmling, Elternteil oder Ehegatte des Veräußerers, kann unabhängig vom Erbrecht die persönliche Befreiung nach § 3 Nr. 4 bzw. Nr. 6 GrEStG greifen. Für Geschwister, Nichten/Neffen oder Lebensgefährten gibt es eine solche persönliche Befreiung nicht.

Erbteilsübertragung statt Grundstücksübertragung

Gehört zum Nachlass ein Grundstück und überträgt ein Miterbe seinen Erbteil (§ 2033 BGB) auf einen anderen Miterben, kann dies grunderwerbsteuerlich als Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses zu behandeln sein. Der BFH hat sich mit solchen Erbteilsübertragungsverträgen u. a. im Urteil vom 15.12.1972 (II R 123/66) befasst. Bei Übertragung eines Erbteils an einen Nicht-Miterben greift § 3 Nr. 3 GrEStG dagegen nicht. Die steuerliche Behandlung hängt hier stark von der Vertragsgestaltung ab und sollte vorab geprüft werden.

Verhältnis zur Erbschaftsteuer

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bedeutet nicht, dass der Grundstückserwerb steuerfrei bleibt: Der Erwerb von Todes wegen wird nach dem ErbStG besteuert. Für 2026 gelten u. a. folgende persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG): Ehegatten/Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €. Für das selbst genutzte Familienheim kommen zusätzliche Befreiungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG in Betracht. Ausgleichszahlungen, die ein Miterbe bei der Auseinandersetzung aus eigenem Vermögen leistet, sind grunderwerbsteuerlich durch § 3 Nr. 3 GrEStG gedeckt; einkommensteuerlich können sie aber Anschaffungskosten darstellen (relevant z. B. für § 23 EStG).

Häufige Fehler

• Bruchteilseigentum als „Zwischenlösung“ eintragen lassen und erst später endgültig teilen – die zweite Übertragung ist grunderwerbsteuerpflichtig.
• Das Grundstück zuerst in eine Familien-GbR einbringen und erst danach umverteilen.
• Annehmen, der Vermächtnisnehmer sei stets wie ein Miterbe befreit – bei entgeltlichem Erwerb (Kaufrechtsvermächtnis) gilt das nicht.
• Übersehen, dass bei Schenkung unter Auflage (vorweggenommene Erbfolge) auf den Auflagenwert Grunderwerbsteuer anfällt (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG).
• Den Verkauf an Geschwister außerhalb einer Erbauseinandersetzung für steuerfrei halten – § 3 Nr. 6 GrEStG erfasst nur die gerade Linie.

Beispiel

Drei Geschwister beerben ihre Mutter zu je 1/3. Zum Nachlass gehört ein Haus im Wert von 450.000 €. Tochter A übernimmt das Haus im notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag direkt aus der Erbengemeinschaft zu Alleineigentum und zahlt ihren Geschwistern je 150.000 € aus eigenem Vermögen. Der Erwerb ist – auch soweit er über ihre Erbquote hinausgeht – nach § 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Hätten sich die drei zunächst als Miteigentümer zu je 1/3 eintragen lassen und hätte A erst danach die Anteile ihrer Geschwister gekauft, wäre dieser zweite Schritt nicht nach § 3 Nr. 3 GrEStG befreit; da Geschwister auch nicht unter § 3 Nr. 6 GrEStG fallen, wäre Grunderwerbsteuer auf die erworbenen Anteile angefallen.

Siehe auch

• Erbauseinandersetzung (§ 2042 BGB)
• Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB)
• Erbteilsverkauf (§ 2033 BGB)
• Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026
• Familienheim-Steuerbefreiung (§ 13 ErbStG)
• Vorweggenommene Erbfolge – Übergabevertrag
• Geerbte Immobilie verkaufen – Spekulationsfrist (§ 23 EStG)

Änderungsverlauf

• 2026-11-04: Erstveröffentlichung der Faktenseite. Wortlaut § 3 Nr. 1–8 GrEStG gegen gesetze-im-internet.de geprüft; BFH II R 42/21, II R 5/99, II R 123/66, II R 19/68, II R 7/16 und II B 87/20 anhand der dejure.org-Entscheidungsseiten (Leitsatz-/Zitatauszüge) abgeglichen; BFH II R 11/01 und II R 23/14 (Grundstück an Erfüllungs statt) über Sekundärquellen (Haufe, Betriebs-Berater), Volltext nicht amtlich gegengeprüft; Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026 (500.000/400.000/200.000 €) übernommen. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Claude (Erbrecht-Agent 04.11.2026)"

Stand

Stand: 04.11.2026. Rechtsstand GrEStG gemäß gesetze-im-internet.de; Rechtsprechung bis BFH, 04.06.2025 – II R 42/21 (BStBl. II 2026, 79).

Quellen

• § 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html A
• GrEStG (Gesamttext, PDF): https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/GrEStG.pdf A
• § 3 ErbStG – Erwerb von Todes wegen: https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__3.html A
• ErbStG (Gesamtausgabe): https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/BJNR109330974.html A
• § 3 ErbStG (dejure.org): https://dejure.org/gesetze/ErbStG/3.html A
• BFH, 04.06.2025 – II R 42/21 (Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Teilung des Nachlasses): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=II+R+42%2F21 A
• BFH, 07.02.2001 – II R 5/99 (Nachlasszugehörigkeit eines Grundstücks; personengleiche GbR): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=07.02.2001&Aktenzeichen=II+R+5%2F99 A
• BFH, 21.11.1974 – II R 19/68 (Miteigentum nach Bruchteilen; Zweck der Befreiung): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=II+R+19/68 A
• BFH, 29.09.2015 – II R 23/14 (Grundstückserwerb zur Abgeltung eines Geldanspruchs nicht nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit): https://www.haufe.de/id/entscheidung/bfh-urteil-vom-29092015-ii-r-2314-veroeffentlicht-am-02122015-HI8763113.html A
• BFH, 10.07.2002 – II R 11/01 (Grundstück an Erfüllungs statt für Pflichtteil): https://www.haufe.de/id/entscheidung/bfh-urteil-vom-10072002-ii-r-1101-HI782017.html A