Maklerprovision Wohnimmobilien § 656c BGB – Hälfte-Teilung Verkäufer/Käufer In Kraft
Kurzantwort
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungs- und Einfamilienhauskäufe, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB), das Prinzip der hälftigen Teilung der Maklercourtage (§§ 656a–656d BGB). Beauftragt eine Partei den Makler allein, darf sie maximal die Hälfte der Provision auf die andere abwälzen (§ 656d BGB). Beauftragen beide Parteien den Makler gemeinsam (Doppeltätigkeit), müssen sie denselben Provisionssatz zahlen (§ 656c Abs. 1 BGB). Der Maklervertrag selbst bedarf der Textform (§ 656a BGB).
Kernfakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | §§ 656a–656d BGB – Vermittlung von Verbraucherwohnungskaufverträgen [gesetze-im-internet.de, § 656c BGB] |
| Anwendungsbereich | Wohnungen, Einfamilienhäuser; §§ 656c/656d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist [§ 656b BGB] |
| Form Maklervertrag | Textform (§ 126b BGB), z.B. E-Mail [§ 656a BGB] |
| Doppeltätigkeit | gleicher Provisionssatz von beiden [§ 656c Abs. 1 BGB] |
| Einseitiger Auftrag durch Verkäufer | max. 50 % auf Käufer abwälzbar [§ 656d Abs. 1 BGB] |
| Einseitiger Auftrag durch Käufer | max. 50 % auf Verkäufer abwälzbar [§ 656d Abs. 1 BGB] |
| Nachweis Zahlung | Vorlage der Zahlung erforderlich, bevor andere zahlen muss [§ 656d Abs. 1 BGB] |
| Übliche Gesamtcourtage | 3,57 % bis 7,14 % (inkl. 19 % USt), regional unterschiedlich |
| Beispiel 6 % Gesamtcourtage bei 400.000 € | 24.000 € gesamt → 12.000 € je Partei |
| Marktübliche Sätze (Wohnimmobilien) | meist 3,57 % je Partei inkl. USt (6 % gesamt) |
| Rechtsfolge Verstoß | überschießender Teil unwirksam [§ 656d BGB] |
| Provisionsanspruch entsteht | mit Abschluss notariellen Kaufvertrags [§ 652 BGB] |
| Ausnahme Gewerbeimmobilie | §§ 656a–d gelten nicht – freie Vereinbarung [§ 656a BGB] |
| Verbraucherbegriff | nicht-unternehmerische natürliche Personen [§ 13 BGB] |
| Unternehmer-Verkäufer | bei Unternehmer als beauftragender Partei keine Hälfte-Teilung [§ 656a BGB] |
Häufige Fehler
- „Käufer trägt traditionell die ganze Provision." Falsch – das ist seit Dezember 2020 unzulässig, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB) und der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
- „Mündlicher Maklerauftrag genügt." Falsch – Textform-Pflicht (§ 656a BGB), sonst Vertrag formnichtig.
- „Gewerbliche Mehrfamilienhäuser auch betroffen." § 656c gilt nur für Wohnung + Einfamilienhaus, und nur wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).
Änderungsverlauf
- 2026-06-04: Erstveröffentlichung. Werte gegen §§ 656a–656d BGB (gesetze-im-internet.de) sowie BMJ-Pressemitteilung zum Inkrafttreten 2020 geprüft. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"
- 2026-09-04: Faktencheck: Anwendungsbereich präzisiert – §§ 656c/656d BGB gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (nicht generell bei Verbraucherbeteiligung); Normzitat für die 50-%-Abwälzung von § 656c auf § 656d Abs. 1 BGB korrigiert (Quelle: gesetze-im-internet.de, §§ 656b–656d BGB). | change_type=factcheck reviewed_by="Andreas Warkentin"
Stand
- Stand: 2026-06-04
- Gültig ab: 2020-12-23
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (BGB, BMJ)
- Lizenz: CC BY 4.0
Quellen
- § 656a BGB – Textform des Maklervertrags: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
- § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
- § 656d BGB – Vereinbarungen über Maklerkosten: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
- BMJ – Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten: https://www.bmj.de/SharedDocs/Downloads/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Verteilung_Maklerkosten.pdf?__blob=publicationFile&v=3
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